Hur säljer jag min bostad?

Att sälja sin bostad kan vara en komplicerad affär. Det är mycket som måste tas i åtanke vid försäljning av hus eller lägenhet. I denna artikel svarar vi på de viktigaste frågorna angående försäljningsprocessen – från start till slut.

    Hur mycket är min bostad värd?

    Innan du annonserar din bostad för försäljning är det viktigt att ha en förståelse hur mycket den är värd. Det är många faktorer som spelar in i värderingen.  Med en god inblick angående dessa faktorer, kan du omsorgsfullt uppskatta hur mycket din bostad är värd.

    Saker som ljusinsläpp, bullernivå, driftkostnad och garagetillgång kan ha en enorm påverkan på bostadsvärdet. Ytterligare, externa faktorer, såsom som närhet till kommunikation, skolor och centrum, påverkar värdet avsevärt.

    Ett bra tips är att även se över slutpriser i närområdet för att få en indikation på hur området berör bostadspriset. Ha i åtanke att bostadsvärdet kan ändras beroende när på året du väljer att sälja.

    Det enklaste sättet att värdera din bostad till försäljning är med hjälp av en fastighetsmäklare. Många mäklare erbjuder gratis och icke-bindande värdering av bostäder.

    Vill du komma i kontakt med en mäklare? På våra sidor kan du få icke-bindande erbjudanden från fastighetsmäklare i hela Sverige, helt utan kostnad!

    När på året ska jag sälja?

    Bostadspriset varier ofta i takt med årstiderna. Historiskt sätt ökar bostadspriset som mest i början av året, för att sedan avta under sommaren. Mestadels beror säsongsvärdet på hur många bostäder som är till salu samt hur många köpare som är på jakt efter ett nytt hem. Ju fler potentiella köpare och färre bostäder till salu, desto högre fastighetspriser.

    Generellt, spelar det egentligen inte så stor roll när på året du väljer att sälja din fastighet. De flesta som säljer en bostad, köper en ny kort därefter. På grund av det, har det mindre betydelse om du köper eller säljer din bostad i ”uppgångs- eller nedgångstider”.

    Säljer du en bostad med trädgård rekommenderas det att sälja den när växterna är i full blom. En fin trädgård med blommor och trimmad gräsmatta kan göra mycket för första intrycket hos potentiella köpare!

    Säljer du en lägenhet i en studentstad är det smart att annonsera ut den vid, eller strax före terminsstarten, när massvis av nya studenter strömmar in i staden.

    Bör jag använda mig av en fastighetsmäklare?

    Många funderar på om de ska använde sig av en mäklare eller inte. Dels kan du spara pengar genom att sälja din bostad själv, men en mäklare vill se till att bostaden säljs för så bra pris som möjligt. Se vad en mäklare har för uppgifter på denna länk.

    De allra flesta bostadsförsäljningar sker med hjälp av en fastighetsmäklare. Det underlättar både för köpare samt säljare. Många potentiella köpare må ha en skeptisk åtanke till bostäder som säljs av privat, utan mäklare.

    Undersökningar har visar att 7 av 10 köpare föredrar att köpa via en mäklare. Säljer man alltså en bostad utan hjälp av mäklare kan man riskera att förlora potentiella köpare.

    Som säljare är det även en fördel att ha en mäklare som sköter det stora pappersarbetet och juridiken som tillkommer vid en försäljning av bostaden. Går man via en mäklare kan man förvänta sig en bättre upplevelse för den potentiella kunden (och därmed även för säljaren). Professionella fotografier, nyckelord samt exponering är några få men viktiga faktorer som hjälper markant vid en försäljning.

    Det är även viktigt att komma ihåg kanske den viktigaste anledningen en mäklare kan hjälpa dig med försäljning – erfarenhet samt kompetens. Mäklare är utbildade till att sälja hus och ser ständigt till att förbättras efter varje försäljning de gör. Vad som verkar vara en stor börda för den enskilda säljaren, är vardagsmat för en mäklare.

    Vad har jag för ansvar som bostadssäljare?

    När du säljer din bostad har du alltid det största ansvaret, oavsett om du använder dig av en fastighetsmäklare eller inte. Vid slutet av dagen är det du som säljare och köparen som skriver på ett avtal, här är fastighetsmäklaren inte en del av avtalet. Vid felaktig utgiven information, objektsbeskrivning med mera, är det säljaren som riskerar att betala eventuellt skadestånd till köparen.

    Som säljare ansvarar du bland annat för skyldigheter i avtalet mellan dig och köparen. Information om bostaden, pantbrev/lån som är kopplade till bostaden, eventuella fel och ungefärliga driftkostnader är några saker som säljaren själv ansvarar för. En fastighetsmäklare har givetvis koll på detta och ser till att allt är i sin ordning. Du som säljare bör alltid dubbelkolla och bekräfta informationen som står i objektsbeskrivningen som exempelvis bostadens storlek, vitvaror, materialval och även se till att all annan information stämmer.

    En säljar- eller överlåtelseförsäkring kan tecknas vid försäljning av bostaden. Det skyddar dig mot dolda fel som kan upptäckas av en köpare efter köpet. Vid ett sådant scenario kan försäkringsbolaget företräda dig i domstol samt betala av en större del av summan om det skulle visa sig att du är ansvarig för det dolda felet.  Din mäklare kommer ta upp detta med dig vid försäljning och du kan även teckna felförsäkringen genom din fastighetsmäklare.

    Bör jag köpa eller sälja först?

    Det kan vara svårt att bestämma sig om man ska köpa eller sälja först. Både fördelar samt nackdelar förekommer med respektive alternativ. Därför är det viktigt att se över alternativen och anpassa sig efter sina personliga behov.

    Köper du en bostad innan du säljer din gamla, har du mer tid att hitta en bostad som är perfekt för dig. Det förenklar även flytten och logistiken som följer då både husen är tillgängliga för ditt bruk. Det kan vara svårare att veta exakt hur mycket du kan köpa en ny bostad för om du inte har sålt din nuvarande än. Om du köper innan du säljer kan det hända att du har dubbla kostnader över en längre period om din äldre bostad är svårare att sälja.

    Risken för dubbla kostnader förgås och en bättre ekonomisk bild får du om bostaden säljs först. I detta fall blir förenämnda fördelar nackdelar. Du har mycket mindre tid att hitta ditt drömboende efter försäljning av din bostad. I värsta fall kan du behöva hitta en tillfällig bostad medan du letar efter din drömfastighet. Detta scenario kan undvikas om ett senare tillträdesdatum bestäms med köparen.

    Om du har ärvt bostaden eller är den första köparen av en bostad är detta givetvis inget problem.

    Bör jag renovera innan försäljning?

    Det må vara frestande att renovera bostaden för att öka värdet. I de flesta fall är det bättre att avstå då det kan hända att det inte faller i smaken hos den potentiella köparen. En köpare skulle i de flesta fall föredra att själv renovera efter sin egen smak om det vore aktuellt.

    Att piffa upp bostaden med ett nytt lager av neutrala, moderna färger kan göra susen. Måla är relativt billig och man kan i de flesta fall göra det själv. Finns det fula märken eller hål i väggarna bör du spackla och slipa detta innan målning.

    Andra enkla saker du kan göra själv är att fästa lösa lister samt dörrhandtag. Smörja även in gångjärnen på knakande dörrar. Dessa saker kräver inte mycket tid men kan göra ett väldigt bra första intryck vid visning.

    Ett rum som rekommenderas att renoveras är badrummet, speciellt om det är slitet. Ett nyrenoverat badrum ger ett mycket bra intryck och ger en trygg känsla för en potentiell köpare. Man brukar säga att köket är hemmets hjärta men ett fräscht badrum är något mäklare samt köpare värderar högt.

    Vad är viktigt att göra före visning?

    När du ska ha en visning i ditt hem är det viktigt att första intrycker blir så bra som möjligt. Här kommer inredningsdesigner in i bilden. Många använder sig av en inredningsdesigner för att fräscha upp bostaden innan den läggs upp för försäljning. Detta kan i många fall löna sig.

    Å andra sidan finns det många som inte vill betala för en inredningsdesigner och då kan man naturligtvis själv se till att det första intrycket blir så bra som möjligt. Det allra viktigaste du kan göra innan visning är att städa och se till att alla golv, väggar och ytor är rena. Det må även vara bra att hålla husdjur borta under visningen så att de inte kommer in med fläckiga tassar eller skrämmer bort allergiska köpare.

    Ett bra tips är att ta bort alla privata bilder, dekorationer och annan onödig inredning. Bostaden bör vara som en ”tom duk” så att potentiella köpare lättare kan föreställa sig hur de själva skulle vilja ha det. På samma gång kan enkel möblering bidra till en god helhetsbild av bostaden. Blommor på bordet och en färsk, växande persilja på köksbordet eller liknande kan vara en bra idé.

    I vardagsrummet kan du enkelt skapa en mer öppen och fräschare atmosfär genom att ta bort mattor och gardiner. Införskaffa matchande dekorativa kuddar på soffan och ta bort alla jackor och skor från hallen. I sovrummet rekommenderas att du lägger ett överkast samt några dekorativa kuddar.

    Gör även enkla förberedelser så som att klippa gräset och ta bort löven från trädgården.

    Vad bör jag göra under visningen?

    Under visningen kommer potentiella köpare för att se på bostaden vilket är en viktig del i försäljningen. Här är det viktigt att den som visar bostaden är en bra säljare. Vissa företagsmäklare avråder att du som säljare närvarar under visningen eftersom det kan verka underligt för potentiella köpare som går runt din bostad medan du är där. Likväl finns det företagsmäklare som rekommenderar att du som ägare finns på plats för att svara på eventuella frågor från köpare. Då är det viktigt att du är välkomnande, lugn och trygg, samt att du inte tar illa upp om en potentiell köpare kritiserar bostaden.

    Oavsett om du är närvarande under visningen är det bra att veta vad potentiella köpare lägger extra märke till och spanar in på. Se till att du har tillräckligt information om hemmet för att svara på alla potentiella frågor.

    Hur fungerar egentligen budgivningen?

    När visningen är genomförd kommer du förhoppningsvis få ett bud på din bostad. Det är viktigt att ha en förståelse vad regelverket säger om bud och budgivningen generellt.

    I Sverige är inte bud bindande och säljaren har kontroll över hur budgivningen ska gå till och när den ska avslutas. Du som säljare har även rätt till att själv bestämma till vem du vill sälja bostaden. Med andra ord betyder det att det högsta budet nödvändigtvis inte vinner budgivningen då säljaren bestämmer vilket bud som ska antas.

    Bud kan förekomma även innan visning. I de flesta fall handlar det om en potentiell köpare som vill ha en snabb affär. Vid ett sådant scenario är mäklaren skyldig att framföra budet till dig som säljare och du kan sedan bestämma om du antar budet eller inte.

    Efter visningen är skedd, kontaktar mäklaren alla potentiella köpare för att säkerställa att spekulanternas finansiering är godkänd samt om de vill lägga ett bud på bostaden. Buden kan göras via olika sätt, exempelvis direkt via mäklaren eller via en hemsida.

    Mäklare har en skyldighet att kontinuerligt föra ett register över budgivningen. Där står uppgifter om budgivaren. Vid avslutad budgivning kommer samtliga budgivare få det kompletta registret. Är det så att budgivningen avbryts utan att en försäljning har skett ska listan ändå lämnas till säljaren. En budgivning är officiellt över när köpekontraktet har skrivits på av både köpare samt säljare.

    Vad ska jag tänka på vid köpekontraktet?

    När budgivningen är klar och båda parter är nöjda, återstår det att signera ett köpekontrakt. I de flesta fall är det mäklaren som ser till att köpekontraktet är korrekt skrivet. Det kan ändå vara bara att veta vad ett köpekontrakt måste innehålla för att vara juridiskt bindande samt vilka rättigheter säljare samt köpare har.

    Det är viktigt att kontraktet skrivs på så fort som möjligt för att göra köpet/försäljningen bindande. Ett köpekontrakt undertecknas av köpare samt säljare. Det är alltid skriftligt och ska innehålla en överlåtelseförklaring samt information om köpeskilling och bostadens registerbeteckning.

    Utöver ovannämnda punkter är det rekommenderat att ta med detaljer angående försäljningen så som exempelvis tillträdesdag, hur stor handpenning som ska betalas, personuppgifter av både säljare och köpare och andra eventuella villkor.

    På tillträdesdagen betalas den återstående köpeskillingen och ett köpebrev skapas. Köpebrev är alltså som ett kvitto att hela köpeskillingen är betald och köparen kan därmed registrera sig som en ny ägare till bostaden.