Det senaste året har bostadspriserna stigit med 20 procent för fritidshus, 18 procent för villor och 12 procent för lägenheter. Pandemin som många förutspådde skulle få en negativ effekt på den svenska bostadsmarknaden och orsaka sjunkande bostadspriser, som under finanskrisen 2008, har uteblivit.
Det har istället fått vissa insatta att kalla utvecklingen för ett bostadsrally eller en bubbla med risk för att spricka. Men hur ser det egentligen ut och är det verkligen så illa som många vill göra gällande?
Vad beror de ökade priserna på bostäder på?
Det är många faktorer som påverkar prisutvecklingen för bostäder, till exempel arbetsmarknad, befolkningsutveckling, bolåneregler, börsutveckling, inkomstutveckling, nyproduktion och psykologi. I grund och botten styrs prisutvecklingen av förhållandet mellan efterfrågan och utbud. När efterfrågan blir större än utbudet stiger priserna och när utbudet är större än efterfrågan så blir förhållandet det motsatta.
Det kan alltså bero på ett lågt utbud, en hög efterfrågan eller en kombination av båda när bostadspriserna stiger. Med tanke på pandemins inverkan på arbetsmarknaden under 2020 borde bostadspriserna har sjunkit, men till många ekonomers förvåning har det blivit precis tvärtom. Prisutveckling följer inte alls den som skett historiskt vid samhällskriser.
Två faktorer som anses ha stor inverkan på de senaste två decenniernas stigande bostadspriser är bostadsräntan och inkomstutvecklingen.
Bostadsräntan ligger kvar på en låg nivå
Räntorna har legat på en mycket låg nivå under en längre tid. Det är något som får bostadspriserna att stiga eftersom lägre räntekostnader gör att fler kan låna mer och efterfrågan på bostäder ökar. Låga räntor ger också lägre boendekostnader. Ett hushåll har alltså råd att låna mer pengar och kan i och med det också köpa en dyrare bostad.
Bostadspriserna har sjunkit kontinuerligt sedan finanskrisen 2007-2008 och det har med största sannolikhet bidragit till att öka bostadspriserna. Under pandemin har boräntorna legat på i princip samma nivå och även hushållens förväntningar gällande framtida räntor har varit solida. Av den anledningen går det inte att använda ränteutvecklingen som förklaring på den snabbt ökande efterfrågan på bostäder de senaste 12 månaderna.
Inkomsterna minskade under 2020
Ju mer vi tjänar desto mer kan vi lägga på vårt boende, och när inkomsterna ökar kan vi också betala mer för en bostad, det är enkel logik.
Det har rått en bra ekonomisk utveckling i Sverige sedan mitten av 1990-talet. Den disponibla inkomsten per person i ett hushåll ökade med 77 procent mellan 1995 och 2019. 2020 var som bekant ett ovanligt år på många sätt och så även gällande hushållens ekonomiska utveckling. För första gången på 25 år minskade de disponibla inkomsterna per person, och arbetslösheten låg på samma höga siffror som 2010. Trots detta är bostadspriserna rekordhöga, tvärtemot hur det brukar se ut under en lågkonjunktur.
Det går alltså varken att använda ränte- eller inkomstutvecklingen som förklaring till varför bostadspriserna ökat så mycket under pandemin. Frågan är då vad som har hänt? Det finns några möjliga förklaringar:
Hemarbete ställer krav på större bostäder: Nästan var tredje arbetande person jobbar numera hemifrån en eller flera dagar i veckan. Alla som har försökt arbeta hemma när övriga familjemedlemmar också är hemma vet vilken utmaning det kan innebära. Vi spenderar mer tid i bostaden och det är rimligt att anta att många börjar se sig om efter en bostad som rymmer både familj och hemmakontor. Något som stödjer denna tes är att prisutvecklingen på fritidshus och villor har varit betydligt högre än för bostadsrätter under pandemin. Större lägenheter har också ökat markant mer i pris än små.
Påtvingat sparande: Pandemin har mer eller mindre tvingat många av oss att spara pengar. Restriktionerna har gjort att vi spenderar mindre på exempelvis hotell, nöjesaktiviteter, resor och restaurangbesök. Det har skapat ett utrymme för utgifter som är kopplade till boendet. Många hushåll flyttar sina resurser från konsumtion till bostaden. Men samtidigt som en större andel av den disponibla inkomsten hos bostadsägare går till sparande, lånar nya bolåntagare betydligt mer, både i förhållande till bostadens värde och inkomst.
Corona-krisen har slagit mildare mot tillsvidareanställda: Det som skiljer Corona-krisen från tidigare ekonomiska kriser är att exempelvis finanskrisen 2007-2008 började på finansmarknaderna och spred sig sedan vidare till den övriga ekonomin. Industrin drabbades särskilt hårt. Corona-pandemin har istället drabbat kontakt nära branscher som kultur, hotell och restaurang och sport. Sysselsättningen har i princip varit densamma för tillsvidareanställda under pandemin medan majoriteten av de visstidsanställda har förlorat hela sin inkomst.
Det är alltså inte bara en faktor utan flera som har samverkat och bidragit till de kraftigt ökande bostadspriserna.
Finns det några utsikter för sjunkande bostadspriser?
Det är alltid svårt att sia om framtiden men för varje vecka med stadigt ökande bostadspriser blir det färre som har möjlighet att gå med i en budgivning eller ens lägga ett bud. En del känner kanske också att det är bättre att avvakta och se i vilken riktning utvecklingen går. Sannolikheten för kraftigt fallande bostadspriser är troligen inte så stor eftersom rekordlåga räntor i kombination med en stor efterfrågan stödjer fortsatt höga priser. Det troliga är att priserna bromsar in och priskurvan planar ut.
1 september 2021 återinförs amorteringskravet, det vill säga att alla som lånar mer än 50 procent till bostaden måste amortera på lånet. Oro för höjda räntor eller minskade ränteavdrag kan få prisnivåerna att plana ut men det är ovisst om de kommer få dem att sjunka markant. Så tills vidare ser det ut som att det är säljarna som har den största fördelen på bostadsmarknaden, även om övertaget har minskat något de senaste månaderna.